La vivienda tiene algo de paradoja: es uno de los bienes más necesarios para vivir y, al mismo tiempo, uno de los más difíciles de conseguir. El problema ya es trasversal en España y afecta a todo tipo de situaciones: quienes buscan su primer alquiler, a quienes intentan comprar una casa, a las familias que destinan buena parte de sus ingresos a pagarla e, incluso, también a pequeños propietarios que reclaman seguridad jurídica sobre sus inmuebles.

Las respuestas políticas son diversas. Hay partidos que proponen regular más los alquileres, otros que defienden reducir los impuestos, quienes plantean acelerar la construcción y quienes quieren reforzar la intervención pública sobre el mercado inmobiliario. Algunas de estas medidas han llegado al Congreso, se han votado y han sido rechazadas. Otras han logrado iniciar su tramitación sin convertirse necesariamente en leyes.

En el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de octubre de 2026, el 55,7 % de los encuestados mencionó la vivienda entre los tres principales problemas de España. Y, aunque ha marcado parte de la legislatura, se encuentra ahora en el centro del debate debido a las numerosas manifestaciones, la acampada en la Puerta del Sol de Madrid, las acciones del Sindicato de Inquilinas, la Huelga General del 11 de noviembre, la historia de Maricarmen Abascal y el llamado ‘Decreto Maricarmen‘ y su no aprobación en el Congreso que ha provocado el fin de la legislatura y la caída del Gobierno de coalición entre PSOE y Movimiento Sumar liderado por Pedro Sánchez.

Pero ¿qué han hecho los partidos cuando han tenido que votar sobre medidas concretas?

En esta primera entrega de ‘Elecciones 2026: ¿Y yo a quién voto?‘ repasamos iniciativas parlamentarias de la XV Legislatura hasta el 20 de octubre de 2026. No valoramos cuál de ellas sería más eficaz: explicamos qué proponían, quién las impulsó y qué decisiones quedaron registradas.

¿Quién tiene las competencias sobre vivienda en España?

Para entender las medidas que han propuesto y votado los partidos, primero debemos conocer cómo se reparten las competencias sobre vivienda en España. Aunque el Congreso puede aprobar leyes que afectan al mercado inmobiliario, las comunidades autónomas tienen asumidas las principales competencias en materia de vivienda, mientras que los ayuntamientos desempeñan un papel esencial en el urbanismo y la gestión del suelo.

Este reparto está recogido en la Constitución Española. Su artículo 47 reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, mientras que el artículo 148.1.3 permite a las comunidades autónomas asumir competencias sobre ordenación territorial, urbanismo y vivienda, algo que todas han hecho a través de sus estatutos.

El Estado puede legislar sobre determinadas condiciones generales que afectan a la vivienda, especialmente en materia de arrendamientos, legislación civil, fiscalidad estatal, financiación y condiciones básicas de igualdad. También puede establecer programas de ayudas, financiar actuaciones y promover la cooperación entre administraciones. Sin embargo, debe respetar las competencias autonómicas.

Las comunidades autónomas son las principales responsables de desarrollar las políticas públicas de vivienda en sus territorios. Pueden aprobar sus propias leyes, planificar y promover vivienda protegida, gestionar sus parques públicos, establecer programas de ayudas y adoptar medidas administrativas sobre el mercado residencial dentro del marco jurídico aplicable.

Los ayuntamientos intervienen especialmente en el planeamiento urbanístico, la gestión y desarrollo del suelo, las licencias y la promoción de vivienda pública municipal, de acuerdo con la legislación estatal y autonómica. Su actividad resulta fundamental para determinar dónde y bajo qué condiciones pueden construirse nuevas viviendas.

Un ejemplo de este reparto es la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, prevista en la Ley de Vivienda de 2023. La legislación estatal establece las condiciones para aplicar determinadas medidas sobre los alquileres, pero corresponde a las administraciones competentes en vivienda tramitar la declaración de esas zonas. Por tanto, su aplicación territorial depende de decisiones adoptadas por esas administraciones.

Este reparto también ha provocado conflictos jurídicos. El Tribunal Constitucional, en su Sentencia 79/2024, anuló total o parcialmente algunas disposiciones de la Ley de Vivienda de 2023 por invadir competencias autonómicas, aunque mantuvo otras medidas estatales.

¿Qué significa esto para nuestra investigación? Que las votaciones del Congreso permiten conocer qué legislación estatal han defendido o rechazado los partidos, pero no explican por sí solas toda su actuación en materia de vivienda. Para conocer la aplicación efectiva de muchas políticas también sería necesario examinar las decisiones de los gobiernos autonómicos y municipales, que quedan fuera del alcance de esta serie.

Por eso, cuando una medida dependa de la actuación de otras administraciones, tendremos que distinguir entre lo que establece la legislación estatal, quién tiene la competencia para aplicarlo y qué decisiones se han adoptado posteriormente.

Fuentes: Constitución Española, artículos 47, 148 y 149; Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda; Ley 7/1985, reguladora de las Bases del Régimen Local, artículo 25; y Sentencia 79/2024 del Tribunal Constitucional.

Y qué trataba la Ley de Vivienda de 2023: El punto de partida

Antes de examinar las propuestas de esta legislatura, conviene conocer la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, aprobada durante la legislatura anterior y que sirve de referencia para buena parte de las reformas posteriores.

¿Qué estableció? La norma introdujo mecanismos para regular los precios del alquiler en zonas declaradas tensionadas, amplió las garantías para determinados inquilinos, estableció obligaciones para los grandes tenedores e incorporó incentivos fiscales para fomentar los alquileres asequibles.

También reguló cuestiones relacionadas con la vivienda pública, la protección frente a determinados desahucios y la información que deben facilitar los propietarios en las operaciones inmobiliarias.

¿Qué anuló el Tribunal Constitucional? La ley fue recurrida por varias comunidades autónomas y, durante la legislatura 2023-2026, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales algunas de sus disposiciones.

En su Sentencia 79/2024, de 21 de mayo, anuló total o parcialmente las siguientes medidas:

• Artículo 16: Las disposiciones estatales sobre el régimen de la vivienda protegida, incluidas determinadas condiciones sobre su calificación y protección.
• Artículo 19.3, parcialmente: La obligación de los grandes tenedores de proporcionar determinados datos detallados sobre sus viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
• Artículo 27.1, tercer párrafo, y artículo 27.3: Determinadas reglas sobre la finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda.
• Disposición transitoria primera: El régimen transitorio establecido para determinadas viviendas protegidas calificadas antes de la entrada en vigor de la ley.

Estas anulaciones respondieron principalmente a que el Tribunal consideró que el Estado había invadido competencias autonómicas en materia de vivienda.

Posteriormente, la Sentencia 26/2025, de 29 de enero, anuló otras disposiciones introducidas por la Ley de Vivienda en la Ley de Enjuiciamiento Civil:

• Artículo 439.6.c y 439.7: Determinados requisitos procesales exigidos para admitir demandas relacionadas con la recuperación de viviendas.
• Artículo 655 bis.1 y 655 bis.2: Exigencias adicionales relacionadas con la situación de vulnerabilidad y los procedimientos de subasta de inmuebles.
• Parte del artículo 685.2: Un requisito vinculado a las demandas de ejecución hipotecaria, anulado por conexión con los anteriores.

Estas sentencias no derogaron la Ley de Vivienda en su conjunto. La mayor parte de sus disposiciones continuó vigente, incluidos los mecanismos de regulación de alquileres en zonas tensionadas, aunque determinados artículos dejaron de aplicarse como consecuencia de las resoluciones judiciales.

¿Por qué aparece en esta investigación? Porque numerosas iniciativas presentadas entre 2023 y 2026 han buscado modificarla, ampliarla o derogarla. Además, las sentencias del Tribunal Constitucional ayudan a comprender los límites de la intervención estatal sobre una materia cuyas principales competencias corresponden a las comunidades autónomas.

Resultado: La Ley de Vivienda fue aprobada en mayo de 2023, antes del inicio de la XV Legislatura. Por ello, no incorporamos su votación original al balance 2023-2026, aunque sí tenemos en cuenta las disposiciones anuladas posteriormente.

Fuentes: Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda; Sentencia 79/2024 del Tribunal Constitucional; y Sentencia 26/2025 del Tribunal Constitucional.

Este es el escenario jurídico sobre el que se ha desarrollado la XV Legislatura: una ley estatal que establece determinadas reglas, unas comunidades autónomas con amplias competencias para desarrollar sus propias políticas y un mercado inmobiliario sometido a necesidades e intereses diferentes. A partir de este marco, la siguiente entrega examinará las iniciativas que los partidos llevaron al Congreso entre 2024 y septiembre de 2026, qué soluciones plantearon y qué ocurrió cuando tuvieron que votarlas. Porque conocer las normas vigentes es el primer paso para entender qué se ha intentado cambiar y quién ha respaldado esos cambios.